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Bonus sismico condomini 2024: detrazione al 70%, ma esiste un’alternativa

Dal 1° gennaio 2024, in assenza di proroghe, la detrazione per il superbonus (sia eco che sisma) passerà al 70%, creando un divario di aliquota. Tuttavia, esiste un’alternativa più conveniente.

Molti cantieri, a causa delle difficoltà nel reperire le risorse necessarie, hanno posticipato l’inizio dei lavori sperando in una proroga delle agevolazioni al 110%. Purtroppo, questo non avverrà (salvo improbabili pseudo-proroghe di natura politica più che tecnica). Alcuni addetti ai lavori del superbonus 110%, versione sismabonus, considerano di passare al “sismabonus ordinario” con aliquote del 75% o dell’85%, evitando così il 70% previsto dal comma 8-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020 per le spese sostenute nel 2024.

Il sismabonus ordinario e il super-sismabonus

Per comprendere la normativa, occorre fare riferimento all’art. 16 del Decreto-legge n. 63 del 4 giugno 2013. Questo stabilisce che, per interventi sulle parti comuni di edifici condominiali, la detrazione è del 75% se riducono il rischio sismico portando a una classe di rischio inferiore, e dell’85% se il passaggio è di due classi. Queste detrazioni si applicano fino a un ammontare delle spese di 96.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari.

La norma del “super-sismabonus” è nell’art. 119 D.L. 34/2020, comma 4, che stabilisce detrazioni al 110% per gli interventi di riduzione del rischio sismico.

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 28 del 25 luglio 2022, afferma che non è possibile passare dal “super-sismabonus” al “sismabonus ordinario”. Pertanto, se le condizioni per il super-sismabonus sono presenti, si applica l’art. 119 del D.L. 34/2020 con aliquote del 110% fino al 2023, 70% nel 2024 e 65% nel 2025.

Condizioni per il super-sismabonus

Le condizioni per utilizzare il super-sismabonus sono:

A. Gli interventi devono essere effettuati da condomìni, persone fisiche, organizzazioni non lucrative, associazioni di volontariato o associazioni di promozione sociale.

B. Gli immobili devono trovarsi in zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nella zona 3.

C. Le unità immobiliari devono avere destinazione abitativa o, se non lo sono all’inizio dei lavori, devono diventarlo alla fine con esplicita indicazione sul titolo abilitativo.

Se tutte le condizioni per il super-sismabonus sono presenti, il contribuente è vincolato alle aliquote del 110% fino al 2023, 70% nel 2024 e 65% nel 2025.

ll sismabonus ordinario e il super-sismabonus

 Vediamo le principali caratteristiche di ciascuno:

Sismabonus Ordinario:

L’articolo 16 del Decreto-legge n. 63 del 4 giugno 2013 stabilisce le disposizioni per il sismabonus ordinario. Le detrazioni fiscali sono applicabili quando gli interventi di riduzione del rischio sismico riguardano le parti comuni di edifici condominiali.

Le detrazioni sono:

75%: Se dagli interventi risulta una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio a una classe di rischio inferiore.

85%: Se il passaggio è di due classi di rischio.

Le detrazioni si applicano su un importo massimo delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari presenti nell’edificio.

Super-sismabonus:

Il super-sismabonus è regolamentato dall’articolo 119 del Decreto-legge n. 34/2020, comma 4. Questo regime prevede detrazioni fiscali più elevate rispetto al sismabonus ordinario.

Le detrazioni sono:

110%: Per gli interventi di riduzione del rischio sismico previsti dagli articoli 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del Decreto-legge n. 63/2013.
L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 per interventi antisismici, l’aliquota di detrazione è elevata al 110% senza la possibilità di applicare le aliquote previste dal sismabonus ordinario.

Il super-sismabonus è valido fino al 2023 con detrazione al 110%, nel 2024 la detrazione scende al 70%, e nel 2025 al 65%.

In sostanza, se sussistono tutte le condizioni per l’applicazione del super-sismabonus, il contribuente non ha scelta: si applica l’art. 119 del D.L. 34/2020 con le aliquote del 110% fino a tutto l’anno 2023, del 70% nell’anno 2024 e del 65% nell’anno 2025.

Soluzione alternativa: l’eco-sismabonus

Una soluzione alternativa è l’eco-sismabonus, previsto dall’articolo 14 D.L. 63/2013. Questo è adatto soprattutto per chi ha appena iniziato i lavori e non raggiungerà mai il 30% entro il 31 dicembre 2023 per usufruire del superbonus al 110%.

L’eco-sismabonus prevede detrazioni dell’80% o dell’85%, a seconda della riduzione del rischio sismico. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali e si applica su un ammontare delle spese fino a 136.000 euro per unità immobiliare.

Questa agevolazione è ammissibile in presenza del superbonus sismabonus, poiché l’articolo 14 del D.L. 63/2013 non è richiamato dal comma 4 dell’art. 119 D.L. 34/2020.

L’applicazione di questa agevolazione mantiene il limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare visto nel superbonus, con l’aggiunta di un limite di 40.000 euro per ogni unità immobiliare. La detrazione per interventi che riducono almeno due classi di rischio sismico sarà pari a 115.600 euro per ogni unità immobiliare.

Le detrazioni richiedono la presentazione degli Allegati B, B-1 e B-2 per gli interventi di riduzione del rischio sismico e le regole dell’ecobonus per gli interventi di efficientamento energetico.

Esempio pratico

La Signora Giovanna, ottenuto il Permesso di Costruire prima del 17 febbraio 2023, intende usufruire dello sconto del 110%. Tuttavia, nel dicembre 2023, firma il contratto per monetizzare il credito, impedendole di realizzare il 30% dei lavori necessario per il primo SAL. Se Giovanna scegliesse l’eco-sismabonus al 85%, risparmierebbe 24.000 euro, anche ipotizzando il raggiungimento del 30% nel 2023.

Titolo edilizio

Escludendo la CILAS, il titolo edilizio per interventi di ristrutturazione è il Permesso di Costruire o la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Non è necessario un nuovo titolo per cambiare da superbonus a eco-sismabonus, evitando la perdita di sconti in fattura o la cessione del credito.

La scelta di abbandonare il superbonus per l’eco-sismabonus non richiede un nuovo titolo edilizio, come previsto dalle leggi urbanistiche. Queste leggi sono indipendenti da quelle fiscali, nonostante i tentativi recenti di unificare le norme sulle agevolazioni edilizie.

L’abbandono del superbonus per l’eco-sismabonus può essere una scelta vantaggiosa, specialmente considerando le condizioni specifiche. Le detrazioni dell’eco-sismabonus si applicano agli edifici esistenti e richiedono che il titolo amministrativo indichi che l’intervento è un conservazione del patrimonio edilizio esistente, non una nuova costruzione.

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 419 del 29 settembre 2020, ha chiarito che l’agevolazione riguarda interventi finalizzati al risparmio energetico sulle sole parti comuni dell’edificio. Questi devono interessare l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda e migliorare la prestazione energetica secondo le specifiche normative.

Poiché si tratta di agevolazioni per l’efficientamento energetico, gli edifici devono essere dotati di impianti di riscaldamento, ad eccezione dell’installazione di pannelli solari e generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Se, contemporaneamente agli interventi di riduzione del rischio sismico ed efficientamento energetico, vengono effettuati interventi di sostituzione di finestre, installazione di schermature solari e interventi sugli impianti comuni, si applicano le stesse detrazioni, sempre se inclusi nella stessa relazione tecnica.

Le detrazioni dell’eco-sismabonus richiedono il rispetto delle regole dell’ecobonus, come il bonifico parlante, l’Attestazione di Prestazione Energetica, l’asseverazione dei requisiti tecnici e di congruità delle spese, e l’invio della scheda tecnica ecobonus all’Enea.

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