Mercato Immobiliare

Guida alladettagli di questa previsione e le implicazioni che avrà per nel 2023

Cos’è la Donazione di Immobili

La donazione rappresenta un gesto di generosità, consentendo a chiunque di cedere la proprietà di un bene immobile a un altro soggetto, che potrebbe essere un amico, il Comune o qualsiasi altra persona disposta ad accettare il dono. Perché una donazione sia valida, è fondamentale seguire le procedure e le formalità previste dal codice civile italiano.

Chi Può Donare e Cosa Si Può Donare

La donazione di un immobile può coinvolgere diverse tipologie di proprietà, tra cui:

Casa: Un’abitazione in cui risiedere.
Villa: Una residenza di prestigio.
Appartamento o Alloggio: Una soluzione abitativa.
Terreno Agricolo: Terreni adibiti all’agricoltura.
Terreno Edificabile: Terreni destinati alla costruzione.
È importante notare che non è possibile donare beni futuri, ovvero non si può stipulare un contratto in cui si promette di donare un bene che non si possiede ancora.

Chi Può Donare e Chi Non Può

La legge italiana stabilisce alcune restrizioni sui soggetti che possono donare. Non possono effettuare una donazione:

Minorenni
Interdetti o inabilitati
Incapaci naturali
Inoltre, le persone giuridiche, come le società e le associazioni, possono donare solo se questa possibilità è prevista nello statuto e nell’atto costitutivo.

Tipi di Donazione

Esistono due tipi principali di donazione:

Diretta: Quando un soggetto trasferisce direttamente un immobile a un’altra persona.
Indiretta: Quando l’atto ha un effetto donativo, anche se non costituisce una donazione diretta.
Ad esempio, un padre potrebbe acquistare una casa per un figlio, pagandola con i propri soldi ma intestandola al figlio. Questo è un esempio di donazione indiretta.

Clausole nei Contratti di Donazione

Il contratto di donazione può contenere clausole specifiche, tra cui:

Clausole Sospensive: Condizioni in cui la donazione ha effetto solo se si verifica una determinata situazione.
Clausole Risolutive: Condizioni in cui la donazione perde efficacia se si verifica una determinata situazione.
Con Onere Aggiuntivo: Ad esempio, l’obbligo di mantenere una persona specifica, spesso il donante stesso, noto come “donazione modale.”

Procedura di Donazione di Immobili

La donazione di un immobile deve essere effettuata per iscritto, di fronte a un notaio e alla presenza di due testimoni, che non possono essere coniugi o parenti delle parti coinvolte nell’atto. Il contratto deve indicare chiaramente la volontà del donante e l’accettazione del beneficiario.

Il notaio svolge un ruolo essenziale nel processo, effettuando controlli come le visure catastali e ipotecarie per identificare l’immobile e le eventuali ipoteche. In base al tipo di immobile, il notaio raccoglie i documenti pertinenti, come dati catastali, dichiarazioni di conformità e certificati di destinazione urbanistica.

Le parti coinvolte devono fornire documenti di identità e codici fiscali. Una volta redatto l’atto di donazione, il notaio lo autentica e lo registra, trasferendo ufficialmente la proprietà al beneficiario, noto come “donatario.”

Donazione di Immobili Senza Notaio

Esistono due modi per effettuare una donazione di un immobile senza la necessità di un notaio e delle relative spese:

Donazione Indiretta: Questo metodo è possibile solo quando il donante non è ancora il proprietario dell’immobile e lo sta acquistando in quel momento. Ad esempio, un padre può comprare una casa per un figlio e intestarla direttamente al figlio senza alcun passaggio di proprietà.
Usucapione: Donante e donatario possono accordarsi per dichiarare l’usucapione. Questo processo implica l’acquisizione gratuita della proprietà di un bene a seguito dell’uso continuo nel tempo.

Costi della Donazione di Immobili

I costi associati a una donazione di immobili includono:

Spese Notarili: Il notaio svolge verifiche, redige il contratto di donazione e lo registra.
Tasse: La donazione non è esente da imposte, che sono di solito a carico del donante, se le parti non concordano diversamente.
I costi notarili variano in base al valore dell’immobile, alla complessità dell’operazione, alla località e alle tariffe del notaio. Prima di procedere, è consigliabile richiedere preventivi da diversi notai.

Calcolo delle Imposte

Le imposte dovute per una donazione di immobili includono:

Imposta di Registro: 200 euro.
Imposta di Bollo: 230 euro.
Imposta Ipotecaria (o di trascrizione): 2% del valore catastale dell’immobile, con una riduzione a 200 euro se il beneficiario non possiede altri immobili e questa è la sua prima casa.
Imposta Catastale: 1% del valore catastale dell’immobile, con una riduzione a 200 euro se il beneficiario non possiede altri immobili e questa è la sua prima casa.
Imposta di Donazione: varia dal 4% all’8% a seconda del grado di parentela tra donante e donatario.
Impugnazione della Donazione
Una donazione può essere impugnata per vari motivi, tra cui:

Violenza: Quando il beneficiario costringe il donante minacciandolo.
Errore: Quando il donante ha donato basandosi su una condizione che poi si è rivelata inesistente.
Dolo: Quando il beneficiario ha ingannato il donante per ottenere l’immobile.
Incapacità del Donante: Se il donante era

incapace di intendere e volere al momento della donazione, l’atto può essere impugnato. Questo può accadere, ad esempio, quando persone anziane e malate donano beni poco prima della loro morte a causa di farmaci o cure intensive, e altri parenti ritengono che il donante non fosse in grado di capire appieno la situazione.

La donazione può anche essere impugnata per motivi legati alla forma. Ad esempio, se mancano elementi essenziali di validità nell’atto o se la firma delle parti coinvolte è assente.

Un altro motivo di impugnazione riguarda la violazione delle quote di legittima. I coniugi, gli ascendenti e i discendenti hanno diritti di legittima che devono essere rispettati. Se tali quote vengono violate, l’atto di donazione può essere annullato.

Termini per l’Impugnazione

I termini per impugnare un atto di donazione variano a seconda delle circostanze:

  • In caso di violazione della forma, l’atto può essere impugnato in qualsiasi momento.
  • In caso di violazione delle quote di legittima, l’atto può essere impugnato entro 10 anni dalla successione.
  • In tutti gli altri casi, l’atto di donazione può essere impugnato entro 5 anni.

Donazione di Immobili in Caso di Mutuo con Ipoteca

Se un immobile è gravato da un mutuo con ipoteca, la banca ha il diritto di pignorare l’immobile in qualsiasi momento, indipendentemente dal proprietario attuale. Questo significa che anche se l’immobile viene donato a una persona diversa dal titolare del mutuo, la banca può procedere al pignoramento.

Revoca della Donazione

La revoca di una donazione può essere richiesta al tribunale per due motivi principali:

  1. Comportamento Irriconoscente del Beneficiario: Se il beneficiario si comporta in modo ingrato verso il donante, il tribunale può rendere inefficace la donazione.
  2. Nascita di Figli dopo la Donazione: Se il donante, dopo aver effettuato la donazione, ha dei figli di cui non era a conoscenza al momento dell’atto, può richiedere la revoca della donazione.

La revoca viene decisa dal giudice su richiesta delle parti interessate.

In conclusione, la donazione di immobili è un atto di generosità che richiede una procedura ben definita, costi notarili e il pagamento di imposte. È importante comprendere le leggi e le normative che regolamentano la donazione di immobili per evitare problemi futuri. Inoltre, è essenziale considerare le implicazioni fiscali e le possibili impugnazioni o revocazioni dell’atto. Consultare sempre un esperto legale per una guida professionale in materia di donazioni immobiliare.

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