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Cos’è il mutuo SAL?
Il mutuo Stato Avanzamento Lavori rappresenta una soluzione ideale per finanziare la costruzione di abitazioni, offrendo erogazioni finanziarie in diverse fasi di sviluppo.
Mutuo per la Costruzione della Casa
Il mutuo Stato Avanzamento Lavori è una tipologia di prestito concepita per sostenere la costruzione, l’ampliamento, la demolizione e la ricostruzione di immobili, nonché il recupero parziale di abitazioni.
Distinzione dal Mutuo Fondiario
Questo mutuo, conosciuto anche come mutuo SAL, si differenzia dal tradizionale mutuo fondiario principalmente per il suo rilascio graduale. Mentre il mutuo fondiario viene erogato in un’unica soluzione, il mutuo Stato Avanzamento Lavori prevede diverse erogazioni in base all’avanzamento delle fasi costruttive.
Fasi dell’Erogazione
Il mutuo Stato Avanzamento Lavori prevede una prima erogazione iniziale, basata sul valore dell’immobile in costruzione e valutato tramite una perizia giurata. Questa somma iniziale permette di avviare i lavori fino al completamento della seconda fase del progetto. Successivamente, verrà effettuata una nuova perizia e l’erogazione della successiva tranche finanziaria. Questo processo si ripete per ogni fase di avanzamento fino al completamento dell’immobile, concludendosi con l’ultima perizia che segna l’inizio del piano di ammortamento.
Sal cosa significa’?
Definiamo il SAL, il Sal è l’acronimo di stato avanzamento lavori. La formula si usa in edilizia per
suddividere la costrizione di una abitazione in stati di avanzamento. in modo che la ditta costruttrice possa fatturare al cliente durante il periodo della costruzione dell’ edificio (che normalmente richiede diversi mesi). Questo sistema presenta vantaggi sia per l’azienda costruttrice che rientra dalle spese sostenute prima di finire la consegna dell’abitazione ed è un vantaggio anche per il proprietario che deve sostenere un esborso di danaro diluito nel tempo.
Il mutuo SAL prevede un’erogazione del mutuo in più tranche, che vengono concesse dalla banca solo al momento della verifica dello stato di avanzamento dei lavori eseguiti e al raggiungimento del valore necessario per lo svincolo delle somme.
Il mutuo SAL viene erogato in caso di costruzione (o acquisto e ricostruzione) di un immobile oppure per le opere di ristrutturazione, La banca si sente maggiormente tutelata a finanziare questa tipologia di mutui.
In un mutuo casa tradizionale il richiedente fa domanda per un importo, per il quale la banca esegue la normale istruttoria, così da valutare l’esistenza dei requisiti reddituali e per calcolare la somma massima che può essere concessa in base al valore dell’immobile che è già realizzato per cui ha un prezzo di mercato facilmente valutabile.
In caso ristrutturazione, il valore dell’immobile, è ancora sulla carta oppure è inferiore o uguale all’importo richiesto, per cui viene meno il requisito del calcolo dell’ammontare del mutuo concedibile a seconda del prezzo/valore dell’immobile da sottoporre a lavori.
Per ovviare a questa problematica la banca e il mutuatario stipulano un atto di mutuo SAL, stabilendo preventivamente il livello di stato avanzamento dei lavori, al completamento dei quali, a seguito di perizia effettuata da un tecnico nominato dalla banca. il quale verificherà ad ogni tranche la corretta realizzazione dell’opera al costo di 150/160 euro prima della concessione dello sblocco della rata del finanziamento.Â
Ad esempio:
20.000€ all’accettazione del mutuo;
15.000€ completato l’impianto termo sanitario;
15.000€ completato il rifacimento dell’impianto elettrico;
10.000€ una volta posati pavimenti e rivestimenti.
La concessione tramite tranche delle somme richieste permette che i lavori effettuati adeguamento il valore dell’immobile alle somme richieste. Ciascuna tranche viene erogata in misura corrispondente al valore che l’immobile ha raggiunto con l’esecuzione dei lavori.
Vantaggi del mutuo SAL
Il mutuo Sal non tutela soltanto le banche, ma anche il mutuatario, perché esposto ad un debito progressivo che cresce nel tempo. seguendo l’avanzamento dei lavori, aumenterà il valore dell’immobile.
Nella malaugurata ipotesi che qualcosa vada storto durante la ristrutturazione al punto da doverla interrompere, il mutuatario non dovrà restituire la somma totale ma solo quella effettivamente erogata fino a quel momento.
Infine gli interessi aumenteranno solo con l’aumentare della somma erogata.
Svantaggi del mutuo SAL
Un primo svantaggio da segnalare è l’aumento di costi dovuto alle perizie del tecnico. Al momento di accordarsi sul numero di tranche, è preferibile scegliere quello più basso possibile.
Un lungo periodo di pre-ammortamento.
Come funziona preammortamento mutuo?
Se il contratto di mutuo prevede un periodo di preammortamento, il mutuatario nella fase iniziale pagherà soltanto una quota di interessi e solo al termine di questo periodo antecedente all’ammortamento ordinario inizierà a rimborsare gradualmente il capitale prestato. Solitamente il preammortamento ha una durata massima di 36 mesi.
Conviene un mutuo SAL?
Il costo che si deve sostenere, paragonato ai mutui di acquisto con pari condizioni, è complessivamente maggiore, per cui in senso stretto il mutuo sal non conviene mai.
Se si ha la possibilità di finanziare i lavori in modo alternativo, accedendo ad un mutuo di costruzione o ristrutturazione con unica tranche, o al massimo due tranche, andrebbe preferita.
Molte banche per le ristrutturazioni offrono esclusivamente l’opzione sal.
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Mutuo SAL, documenti necessari
Prima di sottoscrivere un mutuo SAL come per le altre tipologie di finanziamento, è necessario stipulare un contratto attraverso il quale saranno definite tutte le condizioni, tra cui il tasso di interesse, l’ammontare del mutuo, la durata del preammortamento e dell’ammortamento definitivo.
Per definire l’entità dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, al fine di identificare il valore complessivo dell’immobile una volta completati gli interventi, per la richiesta di un mutuo SAL è necessario fornire alcuni documenti specifici.
Oltre ai classici documenti da presentare per una tradizionale domanda di mutuo, la banca richiederà :
I dati dell’impresa che si occuperà dei lavori di costruzione o ristrutturazione
Il preventivo completo dei lavori che dovranno essere effettuati
Il progetto edilizio da parte dell’impresa di costruzioni.
Mutuo SAL vs Mutuo tradizionale
La differenza sostanziale tra il mutuo SAL dalle altre tipologie di prestito è la tempistica di erogazione delle somme. Mentre nel caso del mutuo ipotecario tradizionale l’importo erogato viene concesso contestualmente al rogito, nel caso del mutuo SAL, la somma viene suddivisa in più tranche, in linea con lo stato dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile. Il mutuo Sal ha bisogno di più documenti e come abbiamo visto prima è più costoso.
Il mutuo SAL ci permette un’esposizione più graduale al debito, e più commisurata al valore dell’ immobile; il mutuo in unica soluzione, ci espone di più a squilibri finanziari nel caso di problemi o intoppi con la nostra ristrutturazione.
Nei mutui tradizionali, ogni mese si dovranno pagare le rate composte da interessi e capitale;
Con il mutuo SAL, le prime rate sono formate al 100% da interessi. Tale fase può durare fino a quando non sono completate le erogazioni delle varie tranche da li in poi si iniziano a restituire le quote di capitale. E’ una forma di tutela per la banca, che però in parte si riflette sul tasso di interesse che teoricamente dovrebbe essere inferiore.
Altre info sui Mutui in generale le trovi qui:
Mutuo fondiario e mutuo ipotecario
Che differenza c’è tra mutuo e prestito?
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