Mutuo

 

Mutuo o prestito?


Differenze Tra Mutuo e Prestito Immobiliare
Quando ci troviamo nella prospettiva di acquistare una casa, soprattutto in un contesto di tassi di interesse in aumento, ci poniamo la domanda cruciale: è più conveniente optare per un mutuo o per un prestito? Esaminiamo insieme i vantaggi e gli svantaggi dell’acquisto di una casa senza ricorrere a un mutuo e valutiamo la possibilità di richiedere un finanziamento.

Distinzione Tra Mutuo e Prestito


La distinzione tra mutuo e prestito è essenziale e si articola su tre principali aspetti:

Garanzia Immobiliare: Nel caso di un mutuo, viene richiesta una garanzia sotto forma di bene immobile (l’ipoteca sulla casa funge da garanzia per il finanziamento stesso), mentre nel prestito questa caratteristica non è applicabile.

Durata: Il mutuo può estendersi fino a 30-40 anni, mentre la durata di un prestito raramente supera i 120 mesi.

Importo: Il mutuo copre generalmente fino all’80% del valore dell’immobile, talvolta persino il 100%. Esistono anche mutui di importo elevato, come 200-250 mila euro. D’altra parte, i prestiti prevedono importi più contenuti, spesso inferiori a 100 mila euro.

Quando Scegliere Tra Mutuo e Prestito


La decisione tra richiedere un mutuo o un prestito dipende principalmente dalla situazione finanziaria di partenza. L’opzione di un prestito si rivela vantaggiosa se si dispone già di una parte della somma necessaria e si deve soltanto integrare il capitale, con la certezza di poter restituire l’importo in breve tempo. D’altro canto, il mutuo è preferibile per progetti a lungo termine e quando non si ha liquidità immediatamente disponibile.

Indipendentemente dal patrimonio personale, l’acquisto di una casa attraverso un mutuo può essere una scelta saggia per conservare liquidità da investire altrove, soprattutto considerando i tassi di interesse attuali ancora convenienti, nonostante siano in aumento.

Inoltre, un fattore cruciale nella scelta tra mutuo e finanziamento è la capacità di fornire le garanzie richieste. Questo aspetto è strettamente legato al reddito iniziale e all’occupazione.

Garanzie Richieste Per Mutuo e Prestito Immobiliare


L’acquisto di una casa tramite mutuo o prestito comporta l’assunzione di diverse tipologie di garanzie richieste dalla banca o dall’istituto finanziario. Valutare queste garanzie è essenziale per decidere se optare per un mutuo o un prestito.

Garanzie Richieste per il Mutuo


Le garanzie necessarie per ottenere un mutuo includono:

Ipoteca sull’immobile oggetto dell’acquisto.
Reddito stabile, preferibilmente derivante da un contratto a tempo indeterminato, in modo che la rata del mutuo non superi un terzo del reddito mensile.
In caso di assenza di tali requisiti, potrebbe essere richiesto un garante che si impegni a coprire i pagamenti in caso di impossibilità da parte del titolare del mutuo.
Polizze assicurative per proteggere contro la perdita di lavoro o situazioni di decesso che potrebbero influire sul rimborso del mutuo.
Garanzie Richieste per il Prestito
Per ottenere un prestito personale, le garanzie richieste sono meno stringenti: in genere, è sufficiente dimostrare un reddito regolare e non essere stati segnalati come cattivi pagatori.

Costi Associati a Mutuo e Prestito per l’Acquisto di una Casa


Mutui e prestiti per l’acquisto di una casa comportano costi diversi. Analizziamoli nel dettaglio.

Costi del Mutuo Casa
I costi associati a un mutuo per l’acquisto di una casa includono:

Tassi di Interesse: Composti da un tasso di riferimento (Irs o Euribor, a seconda che si tratti di tasso fisso o variabile) oltre a uno spread bancario.
Perizia Tecnica: Necessaria per determinare il valore dell’immobile e la procedura istruttoria.
Costi Assicurativi Obbligatori: Coperture assicurative richieste.
Atti Notarili
Imposte: Come imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Liquidità Iniziale: Nel caso di mutui che non coprono il 100% dell’importo.
Costi del Prestito
I costi associati a un prestito sono limitati ai tassi di interesse, che rimangono fissi per l’intero periodo di rimborso, il quale, comunque, è notevolmente inferiore rispetto a quello di un mutuo. Inoltre, poiché non è richiesta un’ipoteca sull’immobile come garanzia, il prestito può essere utilizzato in modo più flessibile, a meno che non sia un prestito finalizzato. La scelta di impiegare i fondi per l’acquisto della casa è quindi una decisione del tutto personale.

 

Le caratteristiche del prestito

Il prestito può essere finalizzato a pagare le spese correnti di casa oppure una ristrutturazione, ma non all’acquisto vero e proprio dell’immobile in quanto l’importo massimo previsto per un prestito è di 70.000 €.

Generalmente non si  può avvalere di sgravi fiscali, in quanto il prestito solitamente viene richiesto per soddisfare esigenze considerate non primarie

I prestiti sono detraibili solo in alcuni casi:

ad esempio il prestito destinato alla ristrutturazione della casa e alla riqualificazione energetica della stessa, gode delle agevolazioni previste dallo Stato attraverso una detrazione fiscale.

In questo caso di bonus ristrutturazioni, mobili ed ecobonus permette di beneficiare delle detrazioni fiscali del 50 o del 65 per cento. In tal caso, sarà la società che eroga il finanziamento a dover eseguire il pagamento, indicando nel bonifico parlante bancario o postale, gli stessi dati richiesti nel caso in cui lo stesso sia eseguito direttamente dal contribuente beneficiario della detrazione all’impresa o al professionista.

Con il prestito non si è obbligati a dichiarare lo scopo per cui si fa richiesta del denaro, il quale può essere utilizzato dal consumatore nella maniera che desidera.

Ha una durata più breve rispetto al mutuo, che mediamente si attesta intorno ai 48/60 mesi con durata massima di 120;
E’ più semplice  e veloce la richiesta e l’approvazione. Normalmente si riesce ad ottenere un prestito in appena 15 giorni.

Riguarda  generalmente somme inferiori a quelle concesse nel caso dei mutui. Non prevede che ci siano delle garanzie reali, come l’ipoteca sull’immobile, a copertura del finanziamento, ma come abbiamo detto nel costo della rata è sempre inclusa un’assicurazione sulla vita con conseguente aggravio di costi.

Viene quasi sempre concesso sotto forma di prestito a rata e interesse fisso.

I prestiti sono soggetti a un costo più elevato per gli interessi.

Il prestito  come detto sopra ha il vantaggio di non dover presentare nessuna garanzia ipotecaria.

Conviene soprattutto per il lavoratori atipici e se si ha bisogno di ottenere il finanziamento in brevissimo tempo.

I prestiti si dividono in due categorie: finalizzati e non finalizzati

I prestiti finalizzati sono quelli rivolti all’acquisto di un bene preciso e la maggior parte delle volte vengono erogati direttamente dal punto vendita presso cui si acquista il prodotto ad esempio per l’acquisto di un elettrodomestico.

Ciò è reso possibile grazie ad accordi con istituti finanziari in questo caso dato il basso importo non sono necessarie particolari garanzie o pratiche burocratiche.

Nel caso, invece, di prestiti non finalizzati il richiedente si rivolge alle banche e non è tenuto a specificare specificare a priori in che modo il denaro ricevuto in prestito.

Le caratteristiche del mutuo

Il mutuo è normalmente finalizzato all’acquisto di una pima casa.
Permette a chi lo ottiene di usufruire di alcune agevolazioni fiscali, se la pratica riguarda l’acquisto di una prima casa.

Ad esempio, si potranno detrarre gli interessi e si usufruirà di un’imposta agevolata dello 0,25% sulla somma ottenuta e il 2% in caso di seconda casa.

Ha una durata pluriennale, che parte da 10 e può arrivare a 20 o 30 anni;

il mutuo prevede un iter articolato prima dell’approvazione, che passa attraverso una perizia e l’eventuale nomina di un garante.
Permette di richiedere somme superiori ai 75.000 €, fino ad arrivare a cifre nell’ordine delle centinaia di migliaia di euro  (per i comuni mortali, per i ricchi anche milioni di euro).
Prevede delle garanzie reali a copertura del finanziamento, prima fra tutte l’ipoteca sull’immobile, con conseguente aggravio di costi (notaio e tasse).

Può essere concesso sotto forma di mutuo a tasso fisso oppure variabile, ed esistono dei tassi di riferimento sia per l’una che per l’altra opzione.

I mutui hanno generalmente interessi più bassi e la possibilità di scegliere il tasso fisso o il tasso variabile.

Il mutuo usufruisce agevolazioni fiscali, si possono infatti detrarre parte degli interessi dalle tasse. L’ agevolazione, consiste nel poter detrarre ai fini IRPEF, il 19% delle spese pagate dal contribuente a titolo di interessi passivi del mutuo.

La detrazione fiscale del mutuo, spetta al mutuatario, a patto però che tali dichiarazioni siano riferite all’acquisto o ristrutturazione dell’abitazione principale del soggetto o familiare entro le modalità e i limiti fissati dalla legge.

Si ricorda che la suddetta detrazione spetta per una spesa massima di 4.000 euro, ciò significa che è scaricabile dalla dichiarazioni dei redditi una spesa per interessi mutuo che non superi predetta soglia limite.

Nel caso in cui vi sia un mutuo cointestato con il coniuge non fiscalmente a carico, tale limite sarà da riferire all’ammontare complessivo degli interessi + oneri accessori + quote di rivalutazione sostenuti e non potrà comunque superare l’importo massimo di 2.000 euro ciascuno.

Ricordiamo come scritto sopre che il mutuo può finanziare solo per 80% del valore complessivo della prima casa.

Il mutuo per ristrutturazione

Un mutuo  richiesto per ristrutturazione è sempre finalizzato.

Un punto da tenere in considerazione riguarda le differenti tempistiche di erogazione rispetto al prestito.

Per il mutuo i tempi sono più lunghi, in relazione all’istruttoria.

L’accensione di un mutuo per ristrutturazione presenta delle spese da sostenere:

La perizia  ha un costo medio tra i 200 e i 350 euro, variabile anche in relazione al numero di valutazioni necessarie

L’iscrizione ipotecaria redatta dal notaio per finalizzare il mutuo ha un costo che si aggira sui 1500 euro.

Le spese di istruttoria  che partono da 300 fino a 1000 euro e oltre.

Mutuo  le polizze assicurative

Il mutuatario ha sempre l’obbligo di stipulare una polizza di assicurazione contro i danni da incendio e scoppio dell’immobile ipotecato, per l’intera durata del finanziamento, in modo che la banca non venga mai privata della garanzia.

Spesso è la banca stessa a stipulare l’assicurazione, addebitando le spese al mutuatario.

Il costo di solito è conveniente, essendo fissato dalla convenzione tra la banca e la compagnia assicurativa.

In alternativa il mutuatario può stipulare una polizza presso una compagnia di propria fiducia, inserendo un vincolo a favore della banca.

In alcuni casi può essere (richiesta ma facoltativa) la stipula di una polizza di assicurazione sulla vita, sugli infortuni o sulla perdita del posto di lavoro, che garantisce alla banca il rimborso del mutuo in caso di morte del mutuatario.

La sottoscrizione di una polizza di questo tipo può essere opportuna per tutelare sé e la propria famiglia da eventi che potrebbero rendere impossibile il rimborso del mutuo, e pertanto comportare la perdita dell’immobile offerto in garanzia. Anche in questo caso più l’importo e la durata sono elevati più conviene stipulare una polizza vita o infortuni.

La concessione del mutuo non può essere condizionata alla stipula di questo tipo di polizza, che non è obbligatoria per legge (a differenza di quella sull’incendio e scoppio dell’immobile ipotecato), alcune banche prevedono una riduzione dello “spread” applicato al mutuo, e quindi del tasso di interesse, per chi sottoscrive determinate polizze assicurative. E’ consigliato informarsi fin dall’inizio su questo aspetto.

Consiglio

Fate sempre fare un preventivo sia dell’assicurazione incendio e scoppio che eventualmente della polizza vita anche alla vostra compagnia assicurativa, potreste risparmiare molto. 

Mutuo o prestito, quale conviene scegliere?

La domanda fondamentale quando si ha bisogno di liquidità è appunto mi conviene accendere un mutuo o richiedere un prestito?

A questa domanda non c’ è una risposta univoca ma come spesso accade nella vita la risposta corretta è dipende. 

Mutuo e prestito, infatti, non sono due soluzioni alternative che possono essere confrontate direttamente tra loro. Hanno fini diversi, importi diversi, e caratteristiche che nel complesso non li rendono delle soluzioni alternative l’una all’altra.

Secondo le proprie necessità, dunque, bisognerà valutare se queste possano essere soddisfatte con un mutuo oppure con un prestito.

Partiamo dall’importo che intendiamo richiedere

Se l’importo supera i 70.000 € allora dobbiamo per forza scegliere il mutuo.

Se l’importo è inferiore ai 30.000 € per forza dovremo scegliere il finanziamento.

Una secondo punto da valutare è la durata

Se intendiamo estinguere il debito in  poco tempo è meglio il finanziamento tanto è vero che il mutuo ha una durata minima di 120 rate mensili mentre per il finanziamento è la durata massima.

Il prestito o il mutuo sono alternativi nel caso l’importo richiesto vada dai 30 a 70.000 €. In via generale è meglio scegliere un mutuo se preferiamo durate lunghe, perché la differenza tra gli interessi applicati tra il mutuo ed il finanziamento (al mutuo vengono applicati tassi inferiori) riducono l’importo complessivo da restituire.

Conclusioni

 La decisione tra mutuo e prestito per l’acquisto di una casa dipende dalle esigenze finanziarie, dalla durata del progetto e dalle garanzie che si può fornire. Valutare attentamente queste opzioni garantirà una scelta oculata e conveniente per l’acquisto del tuo nuovo immobile.

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