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Mutuo fondiario e Mutuo ipotecario scopri le differenzeÂ
Differenza tra mutuo fondiario e ipotecario
Quando bisogna richiedere un finanziamento, finalizzato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile, è possibile scegliere fra due diverse tipologie di mutuo, fondiario o ipotecario.
Si tratta di due prodotti creditizi differenti uno dall’altro, caratterizzati da una diversa normativa di legge di riferimento scopri quello più indicato alle tue esigenze.
Mutuo fondiario
Il credito fondiario è una tipologia di mutuo prevista dall’art. 38, comma 1, ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.
Il mutuo fondiario viene concesso per finanziamenti a medio o lungo termine (superiori ai 18 mesi e fino a un massimo di 30 anni). L’ammontare massimo del finanziamento viene determinato dalla Banca d’Italia in base alle deliberazioni CICR (come previsto dall’art. 38 comma 2 TUB).
Attualmente il limite massimo di finanziabilità è fissato dalla deliberazione CICR del 22 aprile 1995 è pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.
E’ possibile che gli intermediari concedano mutui che superano il limite del valore dell’immobile, in questi casi vengono richiesta maggiori garanzie come polizze assicurative o fideiussioni bancarie.
Con il mutuo fondiario il richiedente riesce a contenere le spese notarili.
Il cliente-debitore ha diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta in ipoteca, ogni volta che estingue la quinta parte del debito originario.
Per richiedere un mutuo fondiario è necessario rivolgersi ad un istituto bancario, presentando i seguenti documenti:
– carta d’identità o passaporto
– codice fiscale o tessera sanitaria
– certificato di reddito(busta paga o dichiarazione dei redditi)
– atto di proprietà dell’immobile
– documento relativo all’inesistenza di ipoteche sull’abitazione
Il mutuo fondiario può essere utilizzato solo per comprare o ristrutturare la prima casa di residenza.
Quali sono i vantaggi del credito fondiario?
I vantaggi sono un tasso d’interesse particolarmente vantaggioso, inferiore rispetto agli altri tipi di mutuo, spese notarili inferiori alla media di mercato e un regime fiscale agevolato.
Inoltre è possibile estinguere il proprio mutuo fondiario in qualsiasi momento, pagando le commissioni previste dal contratto stipulato con la banca, operazione che comporta la cancellazione automatica e immediata dell’ipoteca sull’immobile.
Mutuo ipotecario
il mutuo ipotecario è un finanziamento di medio e lungo termine, la cui durata però può essere compresa normalmente tra un minimo di 5 anni e un massimo di 20 anni.
Questo tipo di mutuo può essere utilizzato per:
comprare o costruire un immobile
ristrutturare un’abitazione
rifinanziare un mutuo già acceso.
Con il mutuo ipotecario, la banca presso la quale si richiede il finanziamento provvede all’iscrizione dell’abitazione nel Registro degli immobili. L’atto ha una validità di vent’anni, la data di inizio parte dal momento dell’accensione del mutuo. In questo modo l’istituto bancario dispone di una tutela, potendo entrare in possesso del bene e rivenderlo nel caso il debitore non sia più in grado di ripagare il mutuo.
L’iscrizione dell’immobile del Registro deve avvenire per legge alla presenza di un notaio.
L’ipoteca presenta un valore più alto rispetto all’importo del mutuo, perché deve poter garantire la restituzione sia del capitale che degli interessi applicati sul mutuo.
Esistono quattro tipologie di rata collegata al mutuo ipotecario:
Mutuo finanziario a tasso fisso
il tasso di interesse resta fisso, per tutta la durata del mutuo, quello stabilito al momento della stipula.
Mutuo a tasso variabile
Il tasso di interesse può variare rispetto al tasso di partenza perché è soggetto alle oscillazioni dei parametri di riferimento.
Mutuo a tasso misto
A scadenze prefissate, il tasso può passare da fisso a variabile o viceversa.
Mutuo a tasso doppio
Il tasso è diviso in due parti, una componente fissa e una variabile.
La banca, come previsto dall’art. 40, comma 2, del Testo Unico Bancario, può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento qualora lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive;
costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.
Differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario
Mutuo fondiario e ipotecario sono disciplinati dagli articoli 38 – 42 del Testo Unico Bancario – Decreto Legislativo n° 385 del 1° settembre 1993.
Le principali differenze sono le seguenti:
Il mutuo fondiario è in genere destinato a finanziare l’acquisto di un immobile mentre il mutuo ipotecario prevede maggiori finalità (acquisto, ristrutturazione, consolidamento debiti, liquidità …);
Nonostante il mutuo fondiario e quello ipotecario possano sembrare a prima vista identici, in realtà sono due forme di finanziamento profondamente differenti.
Non sempre le banche spiegano chiaramente i diversi aspetti di questi due prodotti creditizi, quindi spesso è difficile scegliere la soluzione migliore o quella più adatta alle proprie esigenze.
La differenza principale è legata ai privilegi relativi ai mutui fondiari, come il tasso d’interesse più conveniente e le spese notarili più basse.
Ovviamente il mutuo fondiario è vincolato dalla limitazione d’uso, infatti può essere utilizzato solo ed esclusivamente per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa.
Il mutuo ipotecario non permette di detrarre gli interessi passivi, che risultano perciò più alti, ma in compenso può essere richiesto per qualsiasi tipo di immobile, oppure per ottenere liquidità e rifinanziare un mutuo precedentemente contratto.Â
Il mutuo fondiario è anche ipotecario, ma non è vero il contrario
Piano di ammortamento del mutuo
Per quanto riguarda il piano di ammortamento, esistono due opzioni principali: il piano di ammortamento alla francese e il piano di ammortamento all’italiana. Il piano di ammortamento alla francese prevede che il richiedente paghino rate costanti che comprendono una quota di interessi e una quota di rimborso del capitale. Il piano di ammortamento all’italiana prevede, invece, che il richiedente paghi rate costanti che comprendono solo gli interessi e che il rimborso del capitale avvenga in un’unica soluzione alla scadenza del prestito.
