Mutuo

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Un giorno decidi di acquistare casa o la vuoi ristrutturare cosa fai?

Per prima cosa vai su Google digiti mutuo o rata mutuo e compaiono dei siti che calcolano il prezzo più vantaggioso per accendere un mutuo, dopo aver inserito la data, la durata è l’importo richiesto.

Se provi ti accorgerai che i mutui partono da importi minimi da 30 o 50.000 euro per importi inferiori non è possibile accendere un mutuo bisogna ricorrere ad un finanziamento.

Per fortuna nel tuo caso ti occorrono solo 30.000 euro per cui il calcolatore ti indica la Banca che offre la rata più bassa e via via le offerte meno convenienti.

Per precisione i siti indicano anche l’importo della rata prevista i costi di gestione e i costi di istruttoria. E’ veramente cosi semplice?, in apparenza si ma se volete approfondire dovete tenere presente anche altri  dettagli.

Partiamo dall’inizio

Cos’ è un mutuo casa?

È un finanziamento a medio – lungo termine,  generalmente a partite da cinque anni fino ad un massimo di trenta concesso da un istituto di credito e concesso per acquistare o ristrutturare un immobile, anche in via di costruzione, che prevede l’assunzione dell’impegno da parte del debitore alla restituzione dello stesso con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi.
Il finanziamento è garantito da ipoteca e viene stipulato con atto pubblico davanti ad un notaio.

Il mutuo casa può essere stipulato per l’acquisto o la ristrutturazione. Attenzione la tassazione varia se è una prima o una seconda casa.

Quali tipologie di mutuo esistono?

Mutuo a tasso variabile

Il tasso d’interesse previsto per un mutuo può variare nel tempo in base all’andamento dell’indice del costo del denaro a breve termine cui è agganciato. Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto.

Tasso fisso

Il tasso d’interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo, in questa tipologia di l’importo non varie nel tempo l importo delle singole rate.

Tasso misto

Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende o meno dalla scelta del consumatore e secondo quali modalità la scelta può essere effettuata.  Il doppio tasso è consigliabile aw si preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Tasso variabile entro limiti prefissati

Questa categoria di mutui adotta una sorta di paracadute: in caso di forte salita dei tassi, l’importo da pagare non può superare un certo limite prefissato, chiamato cap.

Cos’è il piano di ammortamento?

Il piano di ammortamento del mutuo è una tabella con l’indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi) da pagare e le relative scadenze. Al momento della stipula fornisce un’indicazione di massima del valore delle rate che possono modificarsi in caso di tasso variabile o misto ad ogni variazione dei parametri di riferimento.

Cosa valuta una banca per concedere il mutuo?

Valuta le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente, ed il rapporto tra reddito e rata affinché la rata del mutuo sia sostenibile nel tempo, che il valore dell’immobile oggetto della richiesta del mutuo. Ne consegue che se abbiamo un reddito basso occorre richiedere un finanziamento con rate da restituire per n tempo maggiore.

Quali sono gli elementi principali che devi valutare?

Controlla le spese del mutuo e chiedi l’esatto ammontare delle spese di istruttoria. Le spese di istruttoria consistono nei costi di apertura della pratica e delle formalità necessarie. E’ sempre opportuno chiedere a quanto ammonta il loro costo dal momento che possono variare in maniera anche considerevole da banca a banca.

Effettua un raffronto tra più preventivi anche tra tassi diversi raffrontando i costi tra un fisso ed un variabile. Esistono anche dei calcolatori on line che possono fornire contemporaneamente preventivi tra diverse banche in maniera semplice e gratuita.

Valutare i tempi necessari per l’erogazione del mutuo

Una considerazione che non tutti fanno prima di firmare un mutuo riguarda i tempi di erogazione del finanziamento.
Bisogna, infatti, informarsi sui tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma.
Di solito le tempistiche sono riportate nel Foglio contenente le Informazioni generali rilasciato dalla banca prescelta.
È bene sapere che il finanziamento di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha raggiunto un maggior grado di sicurezza.

Controllare se ci sono Clausole Floor e prestare attenzione alle pratiche di commercializzazione abbinata.

Oggi il costo del denaro può essere inferiore a zero per cui lo spread, cioè il margine di intermediazione della banca rispetto al costo del denaro per i mutui variabili, potrebbe essere ridotto, la banca potrebbe però aver messo una clausola floor perciò è importante verificare la sua presenza all’interno del mutuo.

Conviene verificare l’eventuale presenza di pratiche di commercializzazione abbinata (come assicurazioni) che, a determinate condizioni, sono vietate dalla legge. Il patto marciano è quel patto che consente alla banca di procedere alla vendita dell’immobile in caso di inadempimento protrattosi oltre i 18 mesi.

Controlla qualora ci sia un intermediario del credito, quali sono gli obblighi a suo carico. L’intermediario del credito è soggetto a una serie di obblighi di trasparenza e informazione nei confronti del consumatore: informazioni da consegnare su supporto durevole; obbligo di avviso se è soggetto a vincolo di mandato o opera in via esclusiva con uno o più finanziatori e se presta servizi di consulenza e, se previsto, il compenso che  dovrai versare, l’esistenza e l’eventuale importo di commissioni o altre somme che dovrai versargli per i servizi dallo stesso prestati in relazione al contratto di credito.

TAEG mutuo cos’ è?

Controlla il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che è l’indice sintetico di costo, significa “tasso annuo effettivo globale” e indica l’esatto costo del finanziamento. E’ un indice, espresso in termini percentuali, del costo complessivo del finanziamento, calcolato su base annua in relazione alla durata del finanziamento ed alla periodicità delle rate.

Comprende gli oneri accessori quali spese di istruttoria, spese di apertura pratica, spese di incasso delle rate e spese assicurative obbligatorie. Inoltre, per effetto delle nuove disposizioni di Banca d’Italia sulla trasparenza in adempimento della direttiva europea EU 2008/48/CE, dal 1 giugno 2011 il calcolo del Taeg comprende anche l’eventuale compenso riconosciuto dal cliente ad un intermediario del credito per l’ottenimento del finanziamento, i costi delle polizze assicurative che costituiscono requisito necessario per ottenere il credito o ottenerlo a specifiche condizioni e gli oneri fiscali (come ad esempio l’imposta di bollo sui contratti).

Non sono compresi eventuali oneri notarili  obbligatori per finanziamenti garantiti da ipoteca quali i mutui casa.

Il Taeg deve essere presente nel contratto e nel documento di sintesi che ti devono essere consegnati.

Cosa comporta il ritardo nel pagamento delle rate?

Il ritardo nel pagamento di una rata genera un ulteriore costo dato dagli interessi di mora che il mutuatario dovrà corrispondere alla Banca. Si tratta di una maggiorazione del tasso di interesse che è esplicitata dalle condizioni contrattuali e viene calcolata sull’importo delle rate non pagate per l’intero periodo di ritardo rispetto alle scadenze prestabilite.
Oltre agli interessi di mora, quando la rata è pagata dopo il 30° giorno rispetto alla data di scadenza, la Banca è tenuta a segnalare l’inadempienza alla centrale rischi sul credito, la segnalazione degli inadempimenti a questi enti può pregiudicare l’ottenimento di nuovi finanziamenti.

Cos’è la portabilità del mutuo?

La portabilità è la possibilità di poter spostare senza spese un mutuo (e la relativa ipoteca) da una banca ad un’altra, che offre condizioni più vantaggiose in termini di spread, durata o per tipologia di tasso (l’operazione si chiama surroga).
L’importo richiesto alla “nuova” banca sarà finalizzato esclusivamente all’estinzione del vecchio mutuo, di conseguenza non sarà possibile chiedere somme aggiuntive né modificare il contratto.

Raccogliere i documenti per ottenere il mutuo

La fase istruttoria del mutuo è quella in cui le banche analizzano e valutano tutti i documenti necessari.
È una fase di fondamentale importanza, perché la concessione del mutuo da parte dell’istituto di credito dipenderà proprio da questa disamina.
La raccolta dei documenti necessari per ottenere il mutuo è, quindi, un’attività da svolgere con attenzione, anche perché ci consentirà di calcolare qual è effettivamente il nostro budget a disposizione.

Informarsi sulla possibilità di estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo consiste nel rimborsare alla banca che ha erogato il prestito, l’importo finanziato prima della scadenza prevista dal contratto.
Il rimborso del debito può essere totale o parziale.

Tuttavia la scelta di estinguere il mutuo prima del tempo va ponderata con cura perché spesso non conviene.
La maggior parte delle banche italiane, infatti, eroga mutui che prevedono il cosiddetto piano di ammortamento alla francese.
Questo implica che gli interessi vengano ripagati prima del capitale.

L’estinzione anticipata del finanziamento conviene pertanto solo se il rimborso avviene all’inizio, quando il mutuo è stato stipulato di recente, perché la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati.
La convenienza diminuisce man mano che si procede con il pagamento delle rate, fino a diventare sconveniente con le ultime rate del mutuo.

Come si detraggono gli interessi passivi del mutuo?

Gli interessi passivi relativi al mutuo possono essere portati in detrazione al 19 per cento con il modello 730/2021, secondo regole diverse in caso di acquisto della prima casa o di mutui contratti per altre finalità.

In che percentuale si scarica il mutuo?

Gli interessi passivi del mutuo se riguardano la prima casa e il suo acquisto possono essere portati in detrazione fino all’importo massimo pari a 4.000 euro. In altri termini, per questa tipologia di mutuo e per questi interessi si possono recuperare fino a 760 euro (il 19% di 4.000 euro)

Mutuo tasse

Il mutuo concesso da una banca, se con durata superiore ai 18 mesi, è soggetto a un’imposta che si applica in percentuale sulla somma erogata, e sostituisce le ordinarie imposte di registro e ipotecarie che sarebbero dovute in caso di mutuo concesso da un privato, quindi viene definita come imposta sostitutiva.

L’estinzione anticipata del mutuo non fa perdere le agevolazioni fiscali, neppure se avviene prima che siano trascorsi diciotto mesi dalla sua stipula.

L’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% dell’importo del mutuo, con la sola eccezione del mutuo destinati a finanziare l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di una seconda casa.

Ai mutui concessi per finanziare l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di una seconda casa l’imposta sostitutiva si applica con un’aliquota pari al 2% dell’importo del mutuo.

L’aliquota ordinaria dello 0,25% si applica ai mutui concessi per finanziare l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa, ma anche a tutti i mutui che hanno una diversa finalità, purché non siano destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione della seconda casa del mutuatario.

In caso di mutuo contratto per l’acquisto della prima casa, la successiva perdita delle agevolazioni prima casa sull’acquisto comporta anche l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 2% sul mutuo, dato che questo risulta, da fatto, stipulato per finanziare l’acquisto di una seconda casa.

In tal caso è dunque dovuta la differenza tra l’imposta pagata (0,25%) e quella da pagare (2%), oltre alla sanzione (pari al 30% dell’imposta dovuta) e agli interessi legali.

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Mutuo fondiario e mutuo ipotecario

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