Special Purpose Vehicle è un nome generico per una tipologia di società creata per uno scopo limitato e ben definito, nell’ambito degli investimenti immobiliari, vengono costituite per l’acquisto e la detenzione di immobili residenziali in affitto o per lo sviluppo immobiliare.
Le SPV sono costituite come società per azioni.
SPV è un termine utilizzato nel mondo dei mutui e della proprietà per le società a scopo esclusivo e quindi potrebbe non essere un termine conosciuto da molti.
Nel contesto degli investimenti immobiliari residenziali, una società SPV ha le seguenti caratteristiche:
la proprietà è suddivisa in azioni della società
Gli amministratori gestiscono la società e prendono le decisioni
Gli immobili possono essere acquistati e detenuti all’interno della società
I mutui sono stipulati a nome della società.
Non c’è limite al numero di immobili che una SPV può possedere
Il reddito da locazione appartiene alla SPV
Tutte le spese aziendali passano attraverso il conto bancario della società
La SPV è separata da altre attività e passività.
Una società a responsabilità limitata di solito protegge i beni personali degli azionisti nel caso in cui la società sia costretta a chiudere con debiti non pagati.
Per quali motivi conviene Special Purpose Vehicle
Una delle ragioni più diffuse per l’utilizzo di una SPV per gli investimenti immobiliari è quella fiscale. Sia l’imposta sul reddito che l’imposta sulle plusvalenze possono essere migliorate all’interno di una SPV.
Altri motivi sono:
Tutti i costi degli interessi ipotecari possono essere compensati con il reddito
Pianificazione della successione per la vostra famiglia
Una SPV può offrire la proprietà in percentuali diverse
Gli utili possono essere trattenuti nella società
I depositi possono essere finanziati dai prestiti degli amministratori
Il reddito da locazione viene trattenuto all’interno dell’azienda fino a quando non se ne ha bisogno
Si possono possedere più proprietà
Gli investitori immobiliari esperti che hanno un portafoglio misto di immobili commerciali, residenziali, spesso preferiscono mantenerli all’interno di una struttura societaria.
Trattandosi di una società, una SPV avrà attività e passività proprie. Questo ha il vantaggio di consentire agli investitori di richiedere un mutuo come azienda, anziché come persona fisica.
Qual è la differenza tra una SPV e una SPA normale?
Una Special Purpose Vehicle è una società a scopo singolo, in questo caso creata al solo scopo di acquistare e detenere immobili a scopo di investimento.
Le opzioni a disposizione per quanto riguarda gli azionisti e gli amministratori sono le stesse, così come gli obblighi richiesti alle altre spa.
Prestiti per amministratori delle spa
In qualità di amministratore potete prestare il vostro denaro alla vostra spa per finanziare acquisti, conversioni, sviluppi, ecc. I prestiti saranno formalmente registrati nella contabilità aziendale.
Trattandosi di un prestito, al momento del rimborso non dovrete preoccuparvi delle imposte sul reddito.
Chi è il proprietario dell’immobile?
Se si utilizza una società SPV per acquistare un immobile, la società SPV è il proprietario. Ciò si rifletterà nei registri catastali e anche la richiesta di mutuo sarà a nome della società SPV. In definitiva, sono i proprietari gli azionisti)della società SPV che possiedono l’immobile acquistato tramite le azioni detenute nella società a responsabilità limitata.
La normativa italiana sulle Special Purpose Vehicle
La legge di riferimento, in Italia, è la legge 130/1999 successivamente modificata all’articolo 7 con l’aggiunta degli articoli 7-bis e 7-ter con la legge n.80 del 14 maggio 2005.
La normativa in questione presenta ancora ampie lacune, è dunque lasciata alle competenze della finanza strutturata, una più logica delineazione operativa.
La legge non stabilisce che la società emittente debba coincidere con quella cessionaria dei crediti.
La cessione dei crediti può avvenire sia pro soluto che pro solvendo, poiché la legge sulla cartolarizzazione non si esprime sulla questione.
Una delle finalità per cui viene effettuata la cartolarizzazione è l’eliminazione dall’attivo del cedente dei crediti oggetto dell’operazione, il cosiddetto effetto “trattamento fuori bilancio”; questo effetto è ottenibile solo attraverso un’effettiva cessione del portafoglio alla Special Purpose Vehicle
